Ситуация на рынке коммерческой недвижимости

Стройка в удовольствие.

Nav view search

Технологии работ

Стройматериалы

Коммуникации

Современный долгострой коммерческой недвижимости: ситуация на рынке

Наблюдаемая в настоящий момент частичная реализация объектов коммерческой недвижимости превратившихся с начала последнего экономического кризиса в долгострой, радует компании-девелоперов, однако, далеко не все объекты удастся достроить, и, тем более, реализовать в ближайшее время.
Главной проблемой для рынка коммерческой недвижимости как в России, так и по всему миру явилось сокращение и даже полное приостановление кредитования.

В России это осложняется еще и тем, что большинство зданий планировалось достраивать на заемные деньги, в результате чего у самих компаний свободных денег практически не было. Уже выделенные до начала кризиса деньги закончились, а получить новые не представлялось возможным. В результате, большое количество зданий оказались в числе долгостроев.
При этом, какая-то часть зданий продолжает достраиваться и реализовываться, но они составляют только около половины от запланированного объема, как, например, в случае с офисными зданиями и офисными центрами. Для гостиничной недвижимости передвижение сроков сдачи может составлять до 5 лет (пример последнего — «Парк Победы» расположенный на территории завода «Рубин»). Когда будет достроен новый объект на территории бывшей гостиницы «Россия» в данный момент вообще не известно.
На фоне подобных пессимистических данных хорошо выглядят только объекты торговой недвижимости. В Москве количество торговых центров на душу населения по-прежнему отстает от крупных европейских городов. В 2010 году подобной недвижимости может быть введено даже больше, чем в 2009.
Что же касается рынка аренды коммерческой недвижимости, то наличие подобных долгостроев может на определенном этапе привести к тому, что на восстановившимся рынке аренды будет сложнее найти свободные помещения, т.к. ввод новых зданий будет отложен на неопределенное время.

Более новые статьи:

Для консалтинговой отрасли кризис не только привел к снижению стоимости работы в 1,5-2 раза, но и обеспечил приток клиентов, нуждающихся в услугах бол …

Рынок коммерческой недвижимости в России и, в частности, в Москве, за период последнего кризиса потерял большую степень привлекательности как для отеч …

Конец 2008 и весь 2009 год ознаменовался значительным снижением цен как на сами объекты строительства, так и на арендную плату. Коммерческая недвижимо …

Более старые статьи:

Как стало известно, правительство Санкт-Петербурга приняло решение передать часть исторических зданий частным компаниям для реализации в них гостиниц. …

Одной из наиболее привлекательных видов коммерческий недвижимости на российском рынку для иностранных инвесторов является складская недвижимость.Доход …

На начало 2010 года в Москве действовало около 240 гостиниц 4 классов, с количеством номеров около 35 тысяч. При этом на средний класс (3 звезды) прих …

Страница не найдена

14 октября 2017, 16:05

Капитан команды игры «Что? Где? Когда?»

14 октября 2017, 16:01

Министр иностранных дел Российской Федерации

14 октября 2017, 15:57

Специалист в области интеграций и торговых связей с иностранными корпорациями

14 октября 2017, 15:53

Как считает секретарь ЦК КПРФ, президент НСНКП Павел Дорохин, идущую деиндустриализацию можно остановить, начав развитие.

18 октября 2018, 13:14 451 просмотров

С января по сентябрь на трех заводах компании произведено 2 506,6 тыс. тонн цемента, что соответствует уровню января-сентября.

Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году

Большинство инвесторов в недвижимость предпочитают работать с жилыми объектами. Коммерческая недвижимость имеет свои особенности, которые отпугивают новичков. На офисной недвижимости можно получить хороший доход, но для этого нужно понимать особенности этого сегмента.

Рынок коммерческой недвижимости: новые тенденции 2018 года

Давайте рассмотрим основные тенденции рынка коммерческой недвижимости:

  1. Ввод новых площадей. Ожидается, что в 2018 году будет введено в строй 500 тысяч квадратных метров офисной недвижимости классов А и В, из них 300 000 квадратных метров новых площадей будет введено в Москве. Это на 26% меньше результатов 2017 года, так что дефицит свободных площадей на рынке может продолжиться.
  2. Средняя ставка аренды. В офисной недвижимости происходит вытеснение самых бюджетных предложений, а средняя ставка аренды, как ожидают эксперты, в 2018 году вырастет на 3-5%. В офисах А-класса она составит по прогнозам 24,5 тысяч рублей за квадратный метр без НДС и операционных расходов, в офисах В-класса — 14 тысяч рублей.
  3. Число вакантных площадей. Специалисты считают, что в 2018 году уменьшится число вакантных помещений в крупных торговых центрах столицы. В декабре 2017 года доля свободных площадей составила всего 5,7%, против 7,5 % в декабре 2016 года.Ожидается, что к декабрю 2018 года их станет еще меньше. Также уменьшилась доля незанятых офисов: 13,8% в 2017 году, 15,5% в 2016 году.
  4. Объемы рынка аренды. По результатам 2017 года в Москве было куплено и арендовано 1,28 миллионов квадратных метров офисной недвижимости. Это самый лучший результат с 2013 года.
  5. Доля частных и государственных предприятий. На рынке увеличилась активность частных компаний и уменьшилась доля государственных предприятий. Доля госпредприятий, арендующих офисную недвижимость, упала с 27% в 2016 году до 16% в прошлом году. 28% помещений снимали финансовые организации и банки, 19% — производственные компании и сфера бизнес-услуг.
  6. Складские помещения. Спрос на складские помещения по-прежнему высок и специалисты предполагают, что он сохранится и в следующем году. Ожидаемые ставки аренды на следующий год — 3,4-4 тысячи рублей за квадратный метр в год в зависимости от объёма арендуемого блока и расположения складского комплекса.

Восстановлению рынка коммерческой недвижимости способствовал низкий ввод в строй новых объектов. В прошлом году в Москве было построено 408 000 квадратных метров бизнес-центров, в 2016 году ещё меньше. На рынке стали наблюдаться признаки дефицита офисных площадей. Так, большие свободные помещения площадью больше 30 000 квадратных метров найти сейчас уже непросто.

До четырёхлетнего минимума уменьшилась доля незанятых офисов. Также на 2018 год были перенесены сроки ввода в строй некоторых объектов. В целом можно сказать, что кризис на рынке коммерческой недвижимости уже закончился. Несмотря на это, покупатели стали более придирчивы и не совершают необдуманных покупок, как это часто случалось в докризисные годы.

Как заработать на коммерческой недвижимости в 2018 году

Самый очевидный способ инвестирования в коммерческую недвижимость — покупка недооцененного объекта с последующей перепродажей или сдачей в аренду. Аналитики отмечают, что если купить коммерческую недвижимость в новостройке на первом этаже на стадии котлована и перепродать после получения прав собственности, прибыль будет на 30-50% больше, чем при аналогичных операциях с жилой недвижимостью. Поэтому такие объекты очень привлекательны с инвестиционной точки зрения.

Рассмотрим другие способы заработка на коммерческой недвижимости

1. Субаренда с разделением на мини-офисы или рабочие места (коворкинг-центр)

Субаренда — хороший способ заработать на чужой коммерческой недвижимости. Большой объект делится на небольшие части — это классический инвестиционный принцип Роберта Кийосаки. Благодаря такому делению можно увеличить прибыль с каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Кроме того, арендатор может дополнительно заработать на:

  • продаже юридических адресов,
  • аренде переговорных,
  • почасовой аренде (для интернет-предпринимателей),
  • аренде помещения в вечерние часы (под тренинги, презентации и другие мероприятия)

Подробности смотрите в видео:

Еще один популярный вариант — организация коворкинг-центра. В этом случае в аренду сдаются рабочие места со всем необходимым офисным оборудованием (принтеры, сканеры и т.п). Коворкинг-центры существуют с 2005 года: сейчас они очень популярны в Москве и постепенно завоевывают другие города. Смотрите видео, как организовать коворкинг-центр в Москва-Сити и сколько на этом можно заработать:

Плюсы этой стратегии:

  • небольшие затраты на старт
  • нет необходимости брать кредит на покупку
  • высокая доходность

Субаренда — хороший способ стартовать в недвижимости даже для новичка. Но специфика офисной недвижимости требует сначала разобраться во всех нюансах и тщательно просчитать доходы и расходы.

2. Инвестиции в доходные гаражи (под складские помещения)

Многие торговые точки, особенно в центре города, не имеют достаточного места для склада. Поэтому в склад часто превращают арендованные гаражи неподалеку. Смотрите видео, в котором инвестор делится своим опытом инвестирования в доходные гаражи:

При минимальных затратах правильно подобранных гараж может принести инвестору до 50% годовых.

Пенсионное инвестирование в коммерческую недвижимость

В 2017 году покупатели коммерческой недвижимости приобрели в новостройках на первых этажах 23% предложения. Для сравнения — в 2016 году было куплено всего 6% предложений. Основными покупателями такой недвижимости выступили пенсионеры и будущие пенсионеры.

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что многие люди, которые собираются выйти на пенсию или уже вышли на неё, разочаровались в традиционных способах сохранения своих сбережений, вроде депозитов в банках. Инвестицию в коммерческую недвижимость эти люди рассматривают и с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, и для того, чтобы через пару лет открыть своё маленькое дело.

Повышенным спросом пользуются помещения с высокими потолками и правильной планировкой. Недвижимость должна быть расположена не дальше 300-400 метров от потенциальных покупателей, такое расстояние любой здоровый человек может пройти пешком. Конечно, популярны помещения вблизи станций метро и электричек.

Специалисты отмечают, что число будущих пенсионеров, которые задумываются об открытии своего бизнеса после выхода на пенсию, выросло за год в пять раз. Коммерческую недвижимость в новостройках чаще приобретают именно пенсионеры, а не их родственники, дети или внуки.

Грамотные инвестиции могут обеспечить будущее не только пенсионерам, но также их детям и внукам. Кризис закончился, рынок ожил, и уровень доходности инвесторов в недвижимость продолжает расти. А коммерческая недвижимость более интересна с инвестиционной точки зрения, чем жилая, тем более что здесь стартовать на этом рынке можно с небольшими вложениями. Правильный выбор стратегии и грамотный анализ помогут получить в этой нише хорошие дивиденды.

Итоги 2016 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

  1. Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.

Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке – минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.

Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении — на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

  • Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.
  • Итоги I квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

    Основные выводы

    1. В I квартале на рынке продажи коммерческой недвижимости наблюдалось незначительное снижение объема предложения при снижении цены, а на рынке аренды, напротив — рост ставок при росте объема предложения. Так как рынок аренды традиционно более оперативно реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, это может свидетельствовать о росте деловой активности и росте предложения, которые пока являются несущественными.
    2. Судя по динамике цен, на рынке продажи заметно спрос вырос только по производственно-складским помещениям, а на рынке аренды роста спроса почти не отмечалось.
    3. Среди основных отличий развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:
    • Цены на торговые помещения в центре незначительно снизились, а за его пределами, наоборот, выросли. Ситуация по ставкам была противоположной и, если по объектам в центре они значительно возросли, то по объектам за пределами Садового Кольца, наоборот, уменьшились.
    • По street-retail спрос как на рынке продажи, так и на рынке аренды по объектам в центре вырос, а за пределами центра – снизился, однако если на рынке аренды эта динамика была продолжением тенденции конца 2017 года, то на рынке продажи имела быть место ценовая коррекция.
    • Ставки и цены по офисным объектам за исключением ставок по объектам за пределами центра снизились.
    • Цены по производственно-складским помещениям выросли, а ставки почти не изменились.

    Главный вывод:

    Судя по отсутствию сколь-нибудь заметного роста как цен, так и ставок по всем сегментам, стагнация на рынке коммерческой недвижимости продолжается. Подтверждается наш прогноз,, что в силу системного характера проблем в макроэкономике, быстрого выхода из этой ситуации ожидать не приходится.

    Рынок в целом

    В I кв. 2018 года объем предложения вырос на 3% по количеству и снизился на 9% по общей площади. За год, по сравнению c I кв. 2017 года, объем предложения вырос на 11% по количеству и на 6% по общей площади.

    Всего в I квартале на продажу был выставлен 2 521 объект общей площадью 3 624 тыс.кв.м.

    Средневзвешенная цена в I кв. 2018 года снизилась на 5% и составила 163 248 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал и год снизился на 3%, цена в долларовом эквиваленте за квартал снизилась на 8%, а за год снизилась на 14% и составила 2 874 $/кв.м . Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 13%, а за год — на 5% и составила 591 млрд. руб.

    Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о продолжении снижении спроса в условиях существования системных проблем в макроэкономике, разрешить которые не получается.

    Графики для рынка в целом

    Общая площадь

    Количество объектов

    Средневзвешенная цена

    Общая стоимость

    Сравнительный анализ по сегментам

    Объем предложения по общей площади в I квартале 2018 г. по торговой недвижимости вырос на 12%, по офисной – сократился на 18%, по производственно-складским помещениям – вырос на 3%, а по помещениям свободного назначения – снизился на 9%.

    Объем предложения по общей площади за год по сравнению с I кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 110%, по офисной – снизился на 12%, по производственно-складским — вырос на 29%, а по помещениям свободного назначения — на 9%.

    В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).

    За I квартал 2018 года цена по торговой недвижимости выросла на 1% до 211 122 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 185 772 руб./кв.м, по производственно-складской – выросла на 6% и составила 72287 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 10% до 186 230 руб./кв.м.

    По сравнению с I кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 10% по торговой, на 11% — по офисной, выросла на 10% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 9% по помещениям свободного назначения.

    Единственным сегментом, по которому цены заметно выросли — производственно-складская недвижимость. Это может быть связано с тем, что именно такие помещения могут пользоваться повышенным спросом в процессе затоваривания в условиях стагнации.

    Еще по теме:

    • Встать в очередь на улучшение жилищных условий в москве Как встать на очередь на улучшение жилищных условий в Москве в 2018 году? Москва – город с очень дорогим жильем. Для многих ее жителей не существует возможности с опорой на собственные […]
    • Юридическая консультация в луге Юристы в Луге Расстояние от центра: 1 км. +11 ✉ Адрес Ленинградская обл., Луга г., Володарского просп., 13б ☎ Телефон +7 (81372) 2-20-44 ⌚ Часы работы пн-пт […]
    • Запрос на выписку из егрюл на свою организацию НОВЫЕ ФОРМЫ .РФ • Регистрация • Внесение изменений • Ликвидация Сайт используетгоссервисы: Необходимая при заполнении форм информация: Получение выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП 2018 […]
    • Максимальная пеня за просрочку платежа по договору Рассчитываем пени и штрафы по Закону № 44-ФЗ Нарушение обязательств по договору всегда приводит к ущемлению интересов добросовестного контрагента – но если это касается государственных […]
    • Воинская часть в котласе Войсковая часть 75384 – 1-й отдельный стрелковый Семеновский полк Для того чтобы охранять отдельные органы Минобороны на территории Москвы и иные объекты специально внедрили Семеновский […]
    • Воинская часть в минаев Воинская часть в минаев Инженер отделения, Секретарь комсомольского бюро группы 278-й отдельной инженерно-испытательной части Научно-испытательного исследовательского полигона № 5 […]